08/08/2026
Рынок жилья в новостройках становится более защищённым, однако риски остаются. Даже при наличии эскроу-счета покупателю необходимо самостоятельно проверить надёжность застройщика, иначе можно потерять и деньги, и жильё. Александр Кудряшов, старший преподаватель кафедры финансового и инвестиционного менеджмента Факультета «Высшая школа управления» Финансового университета при Правительстве РФ, предложил пошаговый алгоритм, который поможет сохранить ваши вложения.
Документы и статус стройки: что проверять в первую очередь
Эксперт подчёркивает, что законность строительства подтверждается тремя документами: - разрешение на строительство; - проектная декларация; - договор долевого участия по форме 214-ФЗ. Все эти документы должны быть размещены на портале наш.дом.рф (Единая информационная система жилищного строительства). Там же публикуются фотоотчёты со стройки и сроки ввода объекта. Если проект или разрешение отсутствуют в системе, это сигнал к отказу от сделки.«Важно, чтобы в договоре было указано именно «долевое участие», а сам договор подлежал регистрации в Росреестре: это исключает возможность двойной продажи одной квартиры»
Земля под домом: почему это важно
Участок должен принадлежать застройщику либо на праве собственности, либо в долгосрочной аренде. Разрешённое использование земли должно предусматривать многоэтажное жилищное строительство. Проверить это можно бесплатно: - в выписке из ЕГРН; - на публичной кадастровой карте Росреестра.«Обязательно сравните назначение участка с тем, что указано в проектной декларации. Несоответствие — явный сигнал о недобросовестности застройщика: строительство на земле, не предназначенной под многоквартирное жильё, грозит сносом объекта»
Эскроу-счёт: как он защищает ваши деньги
С 2019 года деньги дольщика не передаются напрямую застройщику, а замораживаются на специальном счёте в банке до сдачи дома. Строительство компания ведёт на собственные или кредитные средства, а деньги покупателя получает только после ввода объекта в эксплуатацию. Если дом не будет достроен, банк вернёт средства в полном объёме. В договоре долевого участия обязательно должен быть указан банк-агент, где открывается эскроу-счёт. Без этого Росреестр не зарегистрирует сделку.Как оценить надёжность застройщика без углублённого финансового анализа
«Обычному покупателю не нужно изучать бухгалтерский баланс компании, — уверен эксперт. — Достаточно нескольких открытых признаков»
- История застройщика на наш.дом.рф. Обратите внимание, сколько домов компания сдала за последние годы и были ли переносы сроков. - Аккредитация в крупных банках. Это означает, что финансовую отчётность застройщика уже проверил профессиональный кредитор. - Реальный ход стройки. Фотоотчёты на портале и личные визиты на площадку помогут понять, идёт ли работа. - Работа через эскроу. Сам факт использования механизма снижает риски.Когда лучше отказаться от покупки: красные флаги
Некоторые признаки должны насторожить: - частая смена юридического лица; - большое количество судебных споров (проверяется в Картотеке арбитражных дел); - сообщения о банкротстве (публикуются на Федресурсе); - растущая задолженность; - систематические срывы сроков сдачи объектов; - отсутствие проектного финансирования.«Если совпадает несколько таких признаков, риск потери денег становится высоким»
Отзывы: как правильно ими пользоваться
Отзывы не должны быть основой для решения, но могут подсказать, на что обратить внимание.«Ценность представляют не рекламные комментарии на агрегаторах, а обсуждения на специализированных форумах дольщиков, в чатах покупателей и профильных группах. Там чаще говорят о реальных проблемах со сроками и качеством», — подчеркнул в беседе с БЖ Александр Кудряшов.
Опасная скидка: почему нельзя платить напрямую застройщику
«Если предлагают скидку за прямой перевод денег застройщику — откажитесь. Оплата мимо эскроу-счёта лишает покупателя всех гарантий 214-ФЗ: деньги уходят без механизма возврата, и при недострое вернуть их почти невозможно», — подчёркивает он.
Легальная продажа строящегося жилья возможна только через договор долевого участия с эскроу. Любая попытка обойти этот механизм — признак «серой» схемы.Как заранее оценить качество будущего жилья
Оценить качество ещё не построенного дома можно косвенно: - посетите уже сданные объекты застройщика и посмотрите состояние подъездов, дворов и отделки спустя несколько лет эксплуатации; - изучите класс жилья, применяемые материалы и гарантийные обязательства в договоре и проектной декларации; - учтите, что по закону минимальная гарантия на объект и инженерное оборудование — 3 года, на отделку — 1 год (для договоров с прежним пятилетним сроком гарантия сохраняется).«Реальные отзывы жильцов прошлых проектов дают более честную картину, чем рекламные буклеты», — уверен собеседник издания.
Безопасная покупка строящегося жилья — это комплексная проверка: документы на наш.дом.рф, статус земли по ЕГРН, обязательное использование эскроу-счёта, анализ судов и риска банкротства, а также отказ от «выгодных» схем оплаты напрямую застройщику. Такой алгоритм занимает несколько часов, не требует привлечения юриста и надёжно защищает и деньги, и право на жильё. БИЗНЕС ЖУРНАЛ. ЦЕНТР