26/06/2026
Центробанк РФ опубликовал обновленную оценку ценового разрыва между новостройками и вторичным жильем. Согласно официальной статистике Росстата, разница в стоимости квадратного метра между первичным и вторичным рынком на конец первого квартала 2026 года достигает 52%. Однако эксперты ЦБ утверждают, что реальный уровень ценового перекоса значительно ниже, что меняет подход к оценке системных рисков.
Центробанк подчеркивает, что данные Росстата некорректны из-за методологических ошибок. В частности, при расчете средней стоимости вторичного жилья учитываются объекты с низкой ликвидностью, что искусственно занижает цены. В то же время в статистике первичного рынка преобладают данные из Москвы и других регионов с высокими ценами, что приводит к завышению средней стоимости.
Для получения объективной картины Центробанк запросил детальную информацию по каждой ипотечной сделке у банков, формирующих 68% ипотечного портфеля страны. После анализа данных и применения эконометрических моделей выяснилось, что при сравнении сопоставимого жилья (новостройки и вторичное жилье в домах, построенных не ранее 7 лет назад) ценовой разрыв в 2025 году составил всего 9%.
Однако регулятор уточняет, что вторичное жилье продается с готовым ремонтом, а новостройка требует дополнительных вложений. С учетом затрат на отделку реальная переплата за новостройку достигает 18%. Именно этот диапазон (9–18%) Центробанк использует в текущей макропруденциальной политике.
Центробанк считает, что текущий минимальный первоначальный взнос в размере 20% является необходимым буфером, защищающим как заемщика, так и банк от рисков обесценивания залога в случае резкого падения цен на вторичном рынке.
Аналитики ЦБ также указывают на причины роста ценового разрыва. Массовое распространение льготных программ и схем "льготной ипотеки от застройщика" привело к искусственному завышению цен. За период с 2020 по 2025 год ценовой разрыв увеличился на 11 процентных пунктов.
В региональном разрезе динамика ценового разрыва оказалась неравномерной. В среднем по стране рост составил около 10 п.п., но в ряде регионов он оказался вдвое выше — плюс 20 п.п. относительно 2020 года. Среди крупнейших регионов лидером по росту ценового разрыва стала Московская область, где модельный разрыв цен достиг 15% в 2025 году.
Эконометрическая модель Центробанка позволяет разложить стоимость квартиры на три временные компоненты, что позволяет выявить реальную спекулятивную составляющую. Например, для квартиры в доме 2023 года постройки модель показывает, что с 2020 по 2025 год цена выросла на 72%. Однако этот рост произошел не за счет улучшения качества жилья, а за счет общего рыночного роста цен (+57%), наращивания разрыва за счет "эффекта первичности" (+11%) и сокращения дисконта по мере готовности дома.
Как только квартира переходит в статус вторичной, она мгновенно теряет премию за "новизну" (около 6%). В итоге, если бы квартиру продали в 2025 году на вторичном рынке, прирост цены к 2020 году составил бы не 72%, а лишь 63%.
Центробанк считает, что существующий заградительный барьер в виде 20-процентного первоначального взноса по ипотеке на новостройки является адекватной мерой. Однако в свете региональной неоднородности (разрыв от 9 до 20 п.п.) регулятор, вероятно, продолжит точечную настройку макропруденциальных лимитов, чтобы сдерживать излишнюю кредитную активность в некоторых регионах страны.
