12/12/2025
Ситуация на рынке недвижимости Екатеринбурга и других крупных городов Урала: выжидание и осторожный оптимизм
В последние месяцы рынок недвижимости Екатеринбурга демонстрирует признаки адаптации к новым условиям, несмотря на сохранение высокой ключевой ставки. Вторичный рынок жилья региона оказался устойчивым: прошла острая фаза шока, и теперь рынок постепенно адаптируется к новой реальности. В то же время застройщики находятся в сложном положении, балансируя между интересами покупателей и необходимостью поддерживать свою маржу. Они вынуждены снижать цены, одновременно продолжая повышать стоимость квадратного метра, чтобы приспособиться к условиям, где сосуществуют две экономики — базовая ключевая ставка и специальные условия кредитования.
Эксперты рынка недвижимости отмечают, что в России сейчас действуют две параллельные реальности: с одной стороны, существует базовая ключевая ставка, с другой — специальные условия кредитования, такие как семейная ипотека и проектное финансирование. По словам директора аналитической платформы bnMAP.pro Сергея Лобжанидзе, большое количество таких особых условий способствует сохранению высокой ключевой ставки, которая ограничивает доступ к коммерческой ипотеке и ипотеке на общих условиях. Центральный банк России, оценивая рынок ипотечного кредитования в целом, видит умеренный рост, а не взрывной спрос, что снимает необходимость быстрого снижения ставки. Более того, резкое снижение ставки может привести к неконтролируемому росту потребления и кредитования, чего регулятор стремится избежать.
Положительная динамика на первичном рынке, но без особого оптимизма
По данным аналитиков, объем предложений на рынке первичной недвижимости Урала за последний год вырос: в Екатеринбурге на 22,2%, в Челябинске на 28,7%, а в Тюмени на скромные 6,9%. Однако эта положительная динамика не вызывает особого восторга у участников рынка. Коммерческий директор сервиса цифровой аналитики для девелоперов «Объектив.рф» Ксения Чернецкая подчеркивает, что это не признак оживления спроса, а скорее результат вынужденных действий застройщиков, которые были вынуждены выставлять свои предложения на рынок. В начале осени рынок показал признаки оживления, но это был отложенный эффект, и эксперты считают, что это искажает реальную картину рынка новостроек.
Сами застройщики выражают осторожный оптимизм, так как медленное снижение ключевой ставки дает им надежду на снижение ставок по проектному финансированию. В будущем, когда начнется сдача новых проектов, они рассчитывают на продолжение этой тенденции, что повлияет на их решения о запуске новых проектов. Однако конкуренция на рынке остается высокой, и девелоперы вынуждены конкурировать за счет эффективности своих стратегий, а не за счет роста спроса или снижения ставок по ипотеке.
Продажи на первичном рынке усложняются из-за роста доли так называемой «новой вторички» — квартир, сданных за последние три года. Это создает угрозу для застройщиков, так как такие квартиры часто дешевле новостроек и обладают высокими продуктовыми характеристиками, хотя и не подпадают под льготные программы.
Вторичный рынок: устойчивость в условиях высоких ставок
Вторичный рынок жилья Екатеринбурга и других крупных городов Урала также демонстрирует устойчивость, несмотря на отсутствие льготной ипотеки и высокие кредитные ставки. Вице-президент Российской Гильдии Риелторов Ирина Зырянова отмечает, что рынок и покупатели адаптировались к новым условиям. Несмотря на отсутствие льготных программ, покупатели на вторичном рынке ориентируются на свои финансовые возможности и жизненные потребности, что делает этот рынок более устойчивым. Снижение ключевой ставки в последние месяцы способствовало оживлению рынка, и с июля наблюдался рост продаж. Однако эксперты предупреждают, что рост продаж на вторичном рынке отражает реальную картину спроса, не подогретую льготами, и поэтому его устойчивость вполне закономерна.
Екатеринбург остается привлекательным для покупателей из соседних регионов, и по итогам октября здесь ожидается рекордное число сделок — 2722. Средняя цена квадратного метра в городе в сентябре 2025 года составила 149 тысяч рублей, что на 6% больше, чем в сентябре 2024 года, и на 4% больше, чем в начале года. В Челябинске средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек к середине осени составила 150 тысяч рублей, а на вторичном рынке — от 96 до 98 тысяч рублей. В Перми средняя цена за квадратный метр в новостройке достигла 160,5 тысяч рублей, а на вторичном рынке — 116 тысяч рублей.
Несмотря на положительную динамику, эксперты не спешат давать оптимистичные прогнозы, так как рост новых девелоперских проектов даже в крупных городах Урала может замедлиться. Рост цен на жилье, однако, продолжится, и, по прогнозам, составит около 9% год к году.
БИЗНЕС ЖУРНАЛ. УРАЛ